泸州市人民政府办公室

关于印发泸州市物业管理条例实施细则的通知

各区县人民政府，市级有关部门：

《泸州市物业管理条例实施细则》已经市九届人民政府第75次常务会议审议通过，现印发你们，请遵照执行。

                                                                           泸州市人民政府办公室

                                                                                                                                         2025年1月26日 

泸州市物业管理条例实施细则

第一章 总 则

第一条  为贯彻《泸州市物业管理条例》（以下简称《条例》），使《条例》实施更具有指导性、操作性、实用性，制定本细则。

第二条  全面推广智慧物业系统运用，将物业服务区域议事决策表决、矛盾纠纷调解、物业服务品质评价等纳入智慧物业系统，推动好小区、好房子、好服务实现智能化管理。

第三条  区县人民政府应当健全住房城乡建设、街道办事处（乡镇人民政府）等单位（组织）的物业管理机构，配强工作力量，适时调整本区域前期物业服务费政府指导价标准。

第二章 管理组织形式

第四条  新建物业的建设单位应当在办理商品房预售许可或者现房销售前，将首次业主大会会议筹备经费交存到街道办事处（乡镇人民政府）设立的专用账户，用于保障首次业主大会筹备、召开等相关工作。鼓励街道办事处（乡镇人民政府）委托律师事务所、物业咨询顾问机构、专业社工组织和社会组织等机构协助组建业主委员会。首次业主大会会议筹备经费交存标准。

（一）总建筑面积十万平方米以下，三万元；

（二）总建筑面积十万平方米至二十万平方米（不含二十万平方米），五万元；

（三）总建筑面积二十万平方米至一百万平方米（不含一百万平方米），八万元；

（四）总建筑面积一百万平方米及以上，十二万元。

首次业主大会会议筹备经费管理使用制度由各区县人民政府制定。

第五条  业主大会筹备组自公告成立之日起六个月内未召开首次业主大会会议的，自行解散并向区县住房城乡建设部门、街道办事处（乡镇人民政府）报告。

第六条  筹备组中业主代表被推荐为业主委员会成员候选人后，应当退出筹备组，其参与的筹备工作终止。鼓励和支持具备业主身份的中国共产党党员、人大代表、政协委员以及机关企事业单位人员积极参选业主委员会成员。

第七条  业主委员会成员提出辞职，应当向业主大会或者业主委员会递交书面申请。业主大会或者业主委员会依法按相关程序要求办理，并将办理结果在物业服务区域公示三十日。

第八条  业主大会议事规则可以约定一定数额的业主委员会候补委员，当业主委员会成员数额出现空缺时，由业主委员会按相关规定从候补委员中依次递补，并在物业服务区域公示三十日，并报告街道办事处（乡镇人民政府）。

第九条  不能依法选举产生业主委员会的物业服务区域，经专有部分面积占比百分之十以上的业主且人数占比百分之十以上业主向街道办事处（乡镇人民政府）提出书面申请，街道办事处（乡镇人民政府）应当组建该物业服务区域的物业管理委员会，依法履行业主委员会职责。物业管理委员会主任由街道办事处（乡镇人民政府）指派人员担任，物业管理委员会副主任可由业主代表担任。

物业管理委员会为临时机构，任期一般不超过二年。物业管理委员会成立后，可按有关规定刻制印章和开设共有资金账户。

物业管理委员会履职期间，应当积极推进业主委员会的选举，业主委员会成立后，更换物业管理委员会印章，移交共有资金账户及相关资料。

第十条  街道办事处（乡镇人民政府）应当对业主委员会换届时的工作交接进行监督。有侵占公共财物、隐匿会计账簿等违法行为的，由公安部门依法调查、处理。

第十一条  按照《条例》第十七条规定实施自行管理的物业服务区域，管理责任由全体业主共同承担。电梯、消防等涉及人身、财产安全的设施设备，应当依法委托专业性服务组织进行管理维护。

高层建筑鼓励委托专业物业服务人进行服务。

第三章 物业服务

第十二条  物业服务区域共用设施设备实行清单化管理，并在物业服务区域显著位置持续公示。

新建物业共用设施设备，由物业服务人自物业承接后三十日内制作共用设施设备清单公示牌，持续公示。

既有物业共用设施设备由物业服务人和业主委员会共同清理，由物业服务人制作共用设施设备清单公示牌并纳入日常管理维护。新选聘物业服务人的，按本条第二款规定制作共用设施设备清单公示牌，持续公示。

第十三条  鼓励建设单位、业主依法选聘服务好、信用优、市场满意度高的物业服务人提供物业服务。

前期物业服务合同由建设单位向区县住房城乡建设部门备案；物业服务区域新选聘物业服务人签订物业服务合同前，由新选聘的物业服务人向街道办事处（乡镇人民政府）报告，并将签订后的物业服务合同送达至每户业主手中。

第十四条  鼓励单个物业服务项目单独建账，独立核算，满足本物业服务区域正常支出，不挪作他用。单独建账可作为该项目调整物业费的依据。

第十五条  鼓励和支持符合条件的住宅小区利用公共区域打造共享空间，为业主提供养老、托幼、健身、阅读等便民服务。

新建小区由建设单位按照规划设计条件标准打造的共享空间，根据相关规定和前期物业服务合同约定纳入物业承接查验移交管理。

既有住宅小区经业主共同决定，街道办事处（乡镇人民政府）可以统筹基层治理、养老托幼、卫生健康等资金打造共享空间，涉及的相关部门予以支持。

第十六条  街道办事处（乡镇人民政府）引导老旧小区、散居楼幢的业主选择专业物业服务人提供服务，鼓励改造后的老旧小区实施连片服务。

改造后新增及盘活的养老、托幼、停车位等闲置资源可交由物业服务人经营，收益按约定管理使用。

第四章 物业的使用与维护

第十七条  鼓励和支持具备资质条件的电动汽车、电动自行车充电运营商按照规划要求，统一规划建设、统一维护管理住宅小区电动汽车、电动自行车充电设施，推广应用智能有序充电。各区县住房城乡建设部门加强物业服务区域内电动自行车充电场所消防审验管理。

第十八条  物业服务人、业主委员会依法支持配合电动汽车、电动自行车充电设施设备安装。

（一）配合安装单位和供电专业经营单位勘察现场；

（二）提供相关图纸，协助确认停车区域内电源位置及暗埋管线的走向；

（三）配合安装单位现场施工；

（四）配合办理建设、用电变更等手续。

充电设施业主、居住社区管理单位、售后维保单位等应加强充电设施安全管理，及时发现、消除安全隐患。

第十九条  装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，区县住房城乡建设部门可指导物业服务人、装修人采用智能系统申报登记，推动对装修人装饰装修全过程信息化监管。

第二十条  区县住房城乡建设部门加强对物业服务区域内的装饰装修监督指导，督促限额以上的装饰装修工程按规定办理施工许可证；督促物业服务人对装饰装修活动履行巡查、劝阻、报告义务。

新建住宅小区确需设置防护窗、防护网等防护设施的，应当符合《泸州市市容和环境卫生管理条例》要求，引导业主预留逃生通道。既有住宅小区已安装防护窗、防护网且未留逃生通道的，引导业主自行整改。

第二十一条  鼓励业主使用建筑物及其附属设施的维修资金（以下简称维修资金）、公共收益等为符合条件的电梯购买保险。相关部门主动给予指导。

第二十二条  对符合条件依法使用维修资金整治物业服务区域安全隐患的，业主应当支持配合，对拒不配合、故意阻挠现场施工的，由公安机关依法处理。

第二十三条  物业服务人应当按照物业合同中关于安全防范的约定，制定物业服务区域内包含公共卫生事件、消防、电梯、供水、供电、供气等内容的突发事件应急预案，定期进行应急演练。发生突发事件时，应当采取应急措施，及时报告相关部门并协助开展处置工作。

第五章 监督管理

第二十四条  市、区县人民政府有关部门应当按照各自职责，做好下列工作。

（一）发展改革部门负责牵头制定前期物业和保障性住房物业服务收费政府指导价标准，建立动态调整机制。

（二）经济和信息化部门负责监督指导物业服务区域内电力专业经营单位对业主专有部分以外的设施设备及管线进行维修、更新、养护和管理，协调处理因电力引起的矛盾纠纷。

（三）教育体育部门负责指导监督物业服务区域内体育设施设备的维护管理和职责范围内的教育培训工作。

（四）公安部门负责依法查处物业服务人未按相关规定备案自行招聘保安人员及保安人员着仿制式警服和使用警械等违法行为。依法查处物业服务区域公安部门管辖的治安、刑事案件。

（五）民政部门负责指导社区居家养老服务设施的建设维护、管理。

（六）司法行政部门负责指导物业法律援助工作；指导物业服务行业规范成立人民调解组织，培育人民调解员队伍，指导物业矛盾纠纷化解。

（七）自然资源和规划部门负责新建小区公共配套服务设施的规划管理；对建设项目的规划设计以及调整变更等行为实施指导监督。

（八）生态环境部门负责指导物业服务区域内环境保护工作，依法查处物业服务区域内职责范围内的环境违法行为。

（九）水务部门负责指导物业服务区域内节约用水、防汛抗旱等相关工作。

（十）卫生健康部门负责指导物业服务区域内传染病防治工作，对二次供水、现制现售饮用水等生活饮用水实施卫生监督管理。

（十一）应急管理部门负责物业服务行业安全生产综合监管和生产安全事故调查处理。

（十二）城管执法部门负责市容环境卫生工作的监督管理，负责查处物业服务区域内的违法建设、违规装修、擅自改变物业使用性质、损坏绿地、乱设摊点、乱贴乱画、任意弃置垃圾、违规饲养家禽家畜等行为，查处建设单位未按规定交存维修资金的行为。

（十三）市场监管部门负责组织开展对物业服务人落实电梯等特种设备安全主体责任、物业服务价格政策执行情况的监督检查，查处涉及特种设备安全、物业服务收费、广告等违法行为。对电梯等特种设备检验检测服务机构监督管理。

（十四）消防救援机构负责督促物业服务人履行消防安全职责，配合属地有关部门对申请使用维修资金维修消防设施设备进行现场查勘，指导物业服务人对物业服务区域内公共消防设施设备进行维护管理和标明消防车通道，依法查处物业服务区域内的消防违法行为及人员密集场所在门窗上设置影响逃生和灭火救援障碍物的行为。

（十五）其他有关行政主管部门按照各自职责，共同做好物业管理相关监督管理工作。

第二十五条  区县住房城乡建设部门负责推动智慧物业系统全面运用，引导业主积极支持。

第六章 法律责任

第二十六条  物业服务人违反《条例》相关规定，按照信用信息管理办法的规定进行处理。

第二十七条  市、区县住房城乡建设部门、其他相关部门、街道办事处（乡镇人民政府）直接责任人，在物业管理工作中徇私舞弊、滥用职权、不履职的，依法追究相关人员的责任。

第七章 附 则

第二十八条  本细则自2025年2月27日起施行，有效期五年。